1. Головна
    2. Право
    3. Як скласти договір про придбання нерухомості в розстрочку (договір на продаж землі)

Як скласти договір про придбання нерухомості в розстрочку (договір на продаж землі)

Коли власник бажає продати своє майно і згоден надати кредит покупцеві (не плутайте з традиційною іпотекою), сторони можуть укласти договір, в якому закріплять дані наміри. Цей договір також називається договором земельної власності, і використовується, щоб закріпити умови, на яких кожна зі сторін згодна брати участь в Угоді. Такий договір є альтернативою традиційному іпотечному кредитуванню і буває корисний у разі, коли іпотека не доступна покупцеві житла. Договір зручний також і для домовласників, які хочуть швидко здійснити операцію або отримувати щомісячний дохід.

Частина1З 4:
Складання договору

  1. Вкажіть назву договору. виділіть його жирним шрифтом і розташуйте по центру вгорі сторінки.
    • Назва договору має відображати його суть. Наприклад, "договір про придбання нерухомості в розстрочку»або "договір на продаж землі".[1]
    • Залиште місце, де кожна сторона зможе вказати дату підписання договору.
  2. Перерахуйте сторони за договором.при перерахуванні сторін вкажіть їх імена і відповідні визначення, які будуть використовуватися в договорі по відношенню до них, наприклад, «покупець» або «продавець». [2]
    • Наприклад, "Джон Доу (»покупець«) і Джейн Доу (»продавець») домовилися про нижченаведеному".
    • Включіть повну адресу кожної сторони в договір.[3]
  3. Опишіть майно.оскільки поштова адреса може змінюватися, крім нього варто включити повний юридичний опис нерухомості. [4]
    • Ви можете знайти такий опис в найбільш ранньому офіційному акті або документі підтверджує право власності.
    • Якщо у вас немає копії цих документів, зверніться до місцевих органів влади за місцем розташування нерухомості, щоб отримати їх.[5] реєстратор може стягувати невелику плату за надання таких послуг.
  4. Уточніть, за ким залишається право володіння особистим майном.Побутова техніка, наприклад, Посудомийні машини, сушарки, духовки та холодильники, іноді можуть бути включені в Угоду. Уточніть це заздалегідь.[6]
    • Ви можете вказати дану інформацію в додатку до договору.[7] оформіть додаток таким же чином, яким ви оформили договір: підпишіть його і завірте нотаріально.

Частина2З 4:
Опишіть обмеження

  1. Опишіть будь-які сервітути.сервітут-це обмежене право третіх осіб користуватися частиною майна, наприклад, право сусіда користуватися під'їзною доріжкою, як єдиним способом дістатися до свого житла. [8]
    • Уточніть в місцевих органах влади наявність таких сервітутів на майно. Там ви повинні знайти опис всіляких сервітутів.
  2. Позначте будь-які існуючі права застави або інші подібні права третіх осіб на майно.оскільки зобов'язання з майновим забезпеченням передбачають зацікавленість третьої сторони в майні або обмежують інтерес покупця, останній має право на повне розкриття такої інформації.
    • Права третіх осіб можуть включати в себе іпотеку або інші види кредитів, де нерухомість була використана в якості забезпечення. Сюди також входить невиконане рішення суду, відповідно до якого майно було описано.[9]
    • Повні імена та адреси всіх кредиторів повинні бути включені.
  3. Опишіть будь-які особливі зобов'язання, що зачіпають користування майном.особливі зобов'язання-це правила, що впливають на те, що власник може і не може робити з майном, найчастіше є результатом угоди між жителями певного району.
    • Наприклад, можуть існувати обмеження на будівництво будь-яких додаткових конструкцій на ділянці або на кольори, в які зовнішня частина майна може бути пофарбовані.[10]
    • Особливими умовами, як правило, завідує Асоціація домовласників в районі, де знаходиться майно. Дізнайтеся в асоціації про існування таких особливих зобов'язань.[11]

Частина3З 4:
Визначте умови

  1. Сформулюйте умови оплати. переконайтеся, що описали їх доступно і в повному обсязі. Умови оплати включають:
    • Щомісячний внесок. Включіть в договір суму основного боргу, відсотки і загальний щомісячний внесок; визначте конкретну дату платежів, а також метод оплати. Якщо є більший платіж при закінченні терміну запозичення, опишіть його таким же способом.[12]
    • Відсотки. Вкажіть процентну ставку і опишіть, яким чином вона буде нараховуватися. Наприклад: "процентна ставка становить сім з половиною відсотків (7.5%) і нараховується на щорічній основі».[13]
    • Прострочені платежі. Вкажіть в яких випадках щомісячні внески будуть вважатися простроченими і застосовуваний штраф за прострочення. Наприклад: "Оплата повинна бути проведена 1-го числа кожного місяця; платіж вважається простроченим, якщо не буде здійснено до кінця робочого дня 15-числа зазначеного місяця. Штраф у розмірі 25.00 доларів США буде застосовуватися до всіх прострочених платежів".[14]
    • Термін дії договору. Вкажіть першу і останню дати погашення основного боргу, а також загальний термін договору. Наприклад:»виплати будуть проводитися з 1 квітня 2009 року по 1 травня 2019 року; загальний термін дії договору – сто двадцять один (121) місяць".[15]
    • Термін набуття чинності договору повинен бути дуже ясно описаний, так як зобов'язання, які він містить не набудуть чинності до цієї дати.
  2. Опишіть права і зобов'язання кожної сторони.протягом терміну дії договору продавець і покупець зацікавлені в майні. Тому зобов'язання кожної сторони по відношенню до майна повинні бути чітко викладені в договорі. Ось деякі загальні положення, які ви, можливо, захочете включити:
    • Обслуговування. Покупець в договорі про придбання нерухомості в розстрочку, як правило, бере на себе зобов'язання технічного обслуговування і утримання майна. Продавець, однак, може захотіти включити в договір положення, згідно з яким у нього/неї буде можливість робити деякі необхідні ремонтні роботи в разі, якщо покупець виявиться не в змозі своєчасно зробити їх.[16]
    • Податок на нерухомість. Продавець повинен включити податок на нерухомість в суму щомісячних платежів або щороку виписувати Рахунок покупцеві на сплату податку. Метод платежу повинен бути описаний в договорі. Наприклад:»відповідальність за сплату податку на нерухомість несе покупець; сума такого податку включена в щомісячні внески".[17]
    • Користування майном. Покупець у договорі на продаж землі має виключне право володіння майном або проживання в ньому з обмеженням на право споруджувати нові будівлі або зносити старі. У той же час продавець зберігає за собою право використовувати майно в якості забезпечення кредиту і використовувати право застави в рамках, дозволених існуючим законодавством.[18]
  3. Визначте, хто оплачує страховку.як правило, покупець несе відповідальність за страхування майна, яке є предметом договору і в більшості випадків повинен вказувати продавця в якості застрахованої особи. Хто б не був відповідальним за страхування майна, обов'язково включіть це в договір.
    • Якщо відповідальною особою є покупець, вкажіть суму страхової премії.[19]
  4. Вкажіть, як і коли право на володіння майном буде передано покупцеві.за договором на продаж землі право власності на майно залишається за Продавцем до внесення останнього платежу покупцем. [20]
    • Коли буде проведений останній платіж, продавець повинен буде передати покупцеві офіційний документ, що підтверджує право власності покупця на землю.
    • Незважаючи на те, що процедура оформлення передачі права власності є стандартною, вам все одно потрібно прописати її в договорі, щоб уникнути подальших непорозумінь при передачі.
  5. Уточніть наявність інших обов'язкових умов відповідно до законодавства вашої країни.закони, що регулюють порядок укладання договорів про придбання нерухомості в розстрочку або договорів на продаж землі, варіюються від країни до країни. Вивчіть місцеве законодавство або проконсультуйтеся з юристом, що спеціалізується на угодах з нерухомістю, щоб виявити такі додаткові вимоги. Обов'язкові відповідно до місцевого законодавства умови або пункти можуть передбачати наступне:
    • Право дострокового стягнення. Право дострокового стягнення - це право продавця на стягнення всієї суми кредиту в разі порушення Покупцем умов оплати або інших умов договору.[21]
    • Гарантії. У багатьох країнах продавцю дозволено реалізовувати майно за договором купівлі-продажу, без надання будь-яких гарантій покупцеві. Деякі можуть вимагати виключення відповідальності з Договору, якщо ви не даєте жодних гарантій.[22]

Частина4З 4:
Останні штрихи

  1. Включіть статтю про повноту і остаточний характер договору.вкажіть, що договір " включає весь договір продавця і покупця». Також вкажіть, що будь-які зміни до договору повинні оформлені належним чином підписаним сторонами доповненням до договору. [23]
    • Це положення позбавить сторони від можливих подальших вимог будь-якої зі сторін, не прописаних в договорі.[24]
  2. Передбачте місце для підпису.місце для підпису повинно включати лінію для підпису кожної зі сторін, достатньо місця для підписів, імена сторін в друкованому вигляді, а також місце для нотаріального засвідчення підписів і місце для печаток нотаріуса.[25]
    • Місце для підписів також повинно включати місце для дати підписання кожної зі сторін. Таким чином буде ясно, що договір був підписаний після його повного опрацювання сторонами і ніякі зміни не вносилися з дати підписання.
  3. Нехай юрист вивчить ваш договір.в ідеалі юрист, що спеціалізується на угодах з нерухомістю повинен переглянути ваш договір до його підписання. Це дозволить вам переконатися, що договір відповідає вимогам законодавства і ніякі важливі моменти не були упущені. Хоча це може спричинити додаткові витрати, в довгостроковій перспективі це буде коштувати вам набагато менше, ніж судовий розгляд з приводу невірності договору.
  4. Підпишіть договір і завірте його нотаріально. ви і покупець повинні будете підписати договір в присутності нотаріуса, щоб договір знайшов юридичну силу. [26]
  5. Зробіть копію. ви і покупець повинні мати паперову копію Угоди.
    • Створення електронної копії також буде гарною ідеєю в разі, якщо щось трапитися з паперової.
    • Зберігайте паперову копію в захищеному місці, такому як домашній сейф або банківська комірка.

Поради

  • При складанні договору використовуйте зразок, який ви можете знайти в Інтернеті. Ви можете модифікувати його відповідно до ваших потреб і вимог і (бажано) показати юристу.
  • Якщо ви все ще оплачуєте іпотеку на майно, буде гарною ідеєю отримати дозвіл у нинішнього іпотекодержателя до підписання договору.[27]
  • Також гарною ідеєю буде уточнити відповідність процентної ставки існуючому максимуму за законодавством.[28]

Попередження

  • Якщо сумніваєтеся, зверніться за консультацією до юриста.
  • Ця стаття не є юридичною консультацією. Проконсультуйтеся з юристом, щоб підтвердити будь-який юридичний документ до його підписання. Ви повинні отримати консультацію юриста до підписання будь-яких документів, які можуть вплинути на ваші юридичні права та/або обов'язки.
  • Надаючи юридичний опис майна, не використовуйте стенографічну версію такого опису. Переконайтеся, що використовуєте повний юридичний опис, складений на підставі найбільш раннього офіційного акта або документа підтверджує право власності.

Джерела

  1. ↑ Http://www.semi.org/en/IndustrySegments/SecondaryMarket/CTR_028902
  2. ↑ Http://www.rawlandguide.com/samplecontractfordeed.pdf
  3. ↑ Http://www.rawlandguide.com/samplecontractfordeed.pdf
  4. ↑ Https://www.rocketlawyer.com/form/contract-for-deed.rl
  5. ↑ Http://williamscountyrecorder.com/ohio-legislative-updates/legal-description/
  6. ↑ Http://www.americanbar.org/newsletter/publications/law_trends_news_practice_area_e_newsletter_home/foulrealestatetransactions.html
  7. ↑ Http://www.americanbar.org/newsletter/publications/law_trends_news_practice_area_e_newsletter_home/foulrealestatetransactions.html
  8. ↑ Http://realestate.findlaw.com/land-use-laws/easement-basics.html
  9. ↑ Https://www.rocketlawyer.com/form/contract-for-deed.rl
  1. ↑ Http://www.realtor.com/advice/caution-restrictive-covenants-costly/
  2. ↑ Http://www.realtor.com/advice/caution-restrictive-covenants-costly/
  3. ↑ Http://www.rawlandguide.com/samplecontractfordeed.pdf
  4. ↑ Https://www.rocketlawyer.com/form/contract-for-deed.rl
  5. ↑ Http://freelegalforms.uslegal.com/real-estate/contract-for-deed/
  6. ↑ Http://www.rawlandguide.com/samplecontractfordeed.pdf
  7. ↑ Http://www.rawlandguide.com/samplecontractfordeed.pdf
  8. ↑ Https://www.rocketlawyer.com/form/contract-for-deed.rl
  9. ↑ Https://www.rocketlawyer.com/form/contract-for-deed.rl
  10. ↑ Https://www.rocketlawyer.com/form/contract-for-deed.rl
  11. ↑ Http://www.rawlandguide.com/samplecontractfordeed.pdf
  12. ↑ Http://www.extension.umn.edu/agriculture/business/taxation/docs/mortgages-and-contracts-for-deed-info-sheet.pdf
  13. ↑ Http://www.lonestarlandlaw.com/Texas-Residentia.html
  14. ↑ Http://www.americanbar.org/newsletter/publications/law_trends_news_practice_area_e_newsletter_home/foulrealestatetransactions.html
  15. ↑ Http://www.nolo.com/dictionary/integration-clause-term.html
  16. ↑ Http://www.rawlandguide.com/samplecontractfordeed.pdf
  17. ↑ Http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/deeds-faq-29119-3.html
  18. ↑ Http://www.hocmn.org/wp-content/uploads/2013/01/Contract-for-DEED.pdf
  19. ↑ Http://www.hocmn.org/wp-content/uploads/2013/01/Contract-for-DEED.pdf

Ще почитати: