Незалежно від того, наскільки ретельно ви відбираєте своїх орендарів, все-таки існує ймовірність закінчити тим, що у вас не залишиться іншого вибору, окрім як виселити одного з них. Якщо ви дали людині час, щоб заплатити за матеріальний збиток або відшкодувати його, але ваша надія отримати належне розтанула в повітрі, потрібно пояснити людині, що пора б йому/їй звільнити приміщення. Закони для виселення орендаря різні від штату до штату, і дуже важливо, щоб ви повністю дотримувалися вимог з метою отримання бажаних результатів. Продовжуйте читати цю статтю, щоб дізнатися, як визначити, чи є виселення необхідністю, як направити повідомлення, звернутися до суду і зібрати платежі, які ви так довго чекали.
Кроки
Частина1З 4:
Рішення про виселення
Частина1З 4:
- Визначте, чи є у вас причина для виселення.виселення орендаря має бути застосоване лише в крайньому випадку, і у вас на це має бути підстава. Особисті конфлікти або неприязнь до свого орендаря з інших причин, ймовірно, не мають законної підстави, щоб виселити. Однак якщо ваш орендар не буде платити орендну плату або буде займатися незаконною діяльністю на вашій території, це може служити вагомою причиною для виселення. Закони відрізняються від штату до штату, так що шукайте закони свого штату, щоб дізнатися, чи маєте ви відповідні підстави. Наступні причини, як правило, є підставою для виселення:
- Орендар не заплатив за оренду.
- Орендар порушив умови договору оренди (наприклад, завів/а собаку в протиріччя умовам договору, які забороняють подібне).
- Орендар серйозно пошкодив майно.
- Орендар займається незаконною діяльністю, такою як продаж наркотиків на вашій території.
- Ви хочете виселити орендаря з власних міркувань, і закони вашого штату дають вам право зробити це. У деяких штатах орендодавець може виселити орендаря, попередньо повідомивши його / її за 30-60 днів з причин, не пов'язаних з поведінкою орендаря. Наприклад, орендодавець може зажадати звільнити орендаря житлоплощу при продажу будинку.
- Розгляньте можливість спочатку переговорити з орендарем.можливо, у ваших силах отримати бажаний результат, не вдаючись до виселення. У кращому випадку, орендар платить вам або іншим чином виправляє ситуацію так, що вам в кінцевому підсумку не доводиться направляти в його/її адресу офіційне повідомлення. Ви можете зателефонувати орендарю або зустрітися в громадському місці, щоб обговорити проблему.
- Спокійно і ясно дайте орендарю знати, що якщо він або вона не виправить ситуацію, вам доведеться вжити офіційних заходів, щоб отримати те, що вам належить.
- Не використовуйте загрози і не намагайтеся залякати орендаря. Пізніше це може накликати на вас неприємності правового характеру.
- Знайте закони свого штату. На додаток до вивчення закону США про орендодавця та орендаря[1], який визначає деякі закони, які повсюдно застосовуються до всіх орендодавців і орендарів США, ви повинні ознайомитися з законами вашого штату. Пошукайте в Інтернеті закони про оренду вашого штату і уважно прочитайте закони та Інструкції про те, як виселити орендаря.
- Інформація про закони про орендодавців і орендарів вашого штату також повинна бути доступна в місцевому суді.
- Знання законів свого штату допоможе вам зорієнтуватися, що може бути складним процесом. Дуже важливо робити кожен крок правильно, щоб орендар не в кінцевому підсумку не взяв верх.[2]
- Розгляньте питання про найм адвоката.встановіть відносини з адвокатом, який може проконсультувати вас, якщо не заладиться з орендарями, особливо якщо у вас є більше одного орендованого приміщення. Деякі адвокати дають консультації орендодавцям за фіксовану плату, а не виставляють рахунок на повну вартість кожного разу, коли ви до них звертаєтеся. Адвокат може допомогти вам переконатися, що ви все правильно робите і в кінцевому підсумку отримаєте бажане.
Частина2З 4:
Повідомлення про виселення
Частина2З 4:
- Заповніть повідомлення про виселення. коли зіткнетеся з питанням виселення орендаря, використовуйте правильні форми, застосовні у вашому штаті[3] І юрисдикції; ніколи не використовуйте узагальнені форми або форми, складені самостійно, так як вони можуть не мати точну інформацію, необхідну для законного виселення орендаря у вашому штаті. У більшості випадків, ваша держава надасть шаблон для одного з наступних типів виселення:
- Повідомлення» плати або йди": використовується при заборгованості по орендній платі. Орендар отримує певний час, протягом якого він/вона зобов'язані виплатити оренду або з'їхати. Невиконання призводить до виселення.
- Повідомлення "виправи або йди": використовується у випадках порушення орендарем умов договору оренди, наприклад, запрошує пожити людину, яка не є стороною за договором, або заводить домашню тварину без дозволу. Орендар повинен виправити ситуацію або буде формально виселений.
- "безумовне повідомлення про виселення": використовується у випадках, коли орендарем були здійснені серйозні порушення, такі як псування майна або місячний борг за оренду житлоплощі. При цьому ні виплата за боргами, ні виправлення ситуації не вплинуть на виселення. Використовуйте даний тип повідомлення, якщо бажаєте виселити орендаря, не дивлячись ні на що.
- Повідомлення звільнити приміщення через 30-60 днів: даний тип повідомлення використовується, коли вам необхідно перервати оренду, навіть якщо орендар не зробив нічого поганого.
- Прикріпіть його до вхідних дверей і відправте поштою.це найпоширеніша процедура, але вона може відрізнятися у вашому штаті, тому перевірте і перевірте ще раз. Для того щоб переконатися, що орендар отримав повідомлення, прикріпіть його копію до вхідних дверей будинку або квартири і відправте ще одну завірену копію поштою.
- Дуже важливо дотримуватися правильної процедури повідомлення орендаря про майбутнє виселення. Якщо пізніше справа дійде до суду, ви ж не хочете щоб орендар, звертаючись до судді, сказав, що він/вона не були належним чином повідомлені. Цей аргумент часто використовується проти утримувачів у суді. Випадок, коли орендар має 5-місячну заборгованість за орендну плату, може стати дуже складною справою, якщо ви не будете слідувати правилам з самого початку.
- Зачекайте дій орендаря.у багатьох випадках, офіційне повідомлення змусить орендаря або заплатити, або з'їхати. Не робіть ніяких дій протягом усього терміну відведеного орендарю для виправлення ситуації. Якщо орендар не йде, пора взятися за справу серйозно і перенести всю дію в суд.
- Не намагайтеся насильно виселити орендаря.ніколи не загрожуйте орендарю, не викидайте особисті речі на вулицю і не намагайтеся самостійно виселити орендаря з використанням фізичної сили. Будь-яке з цих дій може принести вам великі неприємності з законом, в разі якщо справа дійде до суду. У цьому ви повинні бути гранично обережними і зробити все відповідно до Закону. Незалежно від того, як ви засмучені, найкраще грати за правилами.[4]
Частина3З 4:
Судовий процес
Частина3З 4:
- Передайте повідомлення про виселення до суду.Принесіть копію повідомлення і доказ того, що ви послали його поштою рекомендованим листом, щоб показати, що крайній термін відповіді від орендаря пройшов. Ви повинні будете заплатити мито за подачу заяви на виселення.[5] Клерк дасть вам номер справи і призначить дату засідання суду.
- Якщо ви ще не отримали консультацію адвоката, зараз саме час звернутися за такою. Знайдіть когось, хто може допомогти вам підготуватися до судового засідання та завершити процес виселення.
- Підготуйтеся до судового засідання. До початку слухання, зберіть докази того, що у вас є підстава для виселення орендаря. Ви повинні бути в змозі показати, що орендар не сплачував орендну плату або порушив договір оренди якимось іншим способом. Ось деякі з документів, які ви повинні принести:[6]
- Договір оренди
- Роздруківку листування по електронній та запису голосових повідомлень з орендарем
- Повернуті чеки
- Фотографії пошкодженого майна або інших порушень договору оренди
- Копія повідомлення про виселення і доказ того, що воно було отримано (наприклад, поштову квитанцію)
- Знайдіть будь-яких свідків, яких ви бажали б бачити на процесі і попросіть суд видати їм повістки.
- Бути присутнім на судовому засіданні.Будьте професійні і чесні і уникайте зайвої злості або емоційності. Якщо у вас є докази того, що на відміну від орендаря ви виконували свої обов'язки за договором оренди, то рішення суду має бути на вашу користь. Проконсультуйтеся зі своїм адвокатом щодо речей, які можуть допомогти вам отримати перевагу у вашому штаті, якщо ви скажете або зробите їх у суді.
- Будьте готові показати, що ви дотримувалися відповідного протоколу для видачі повідомлення про виселення, так як багато орендарів можуть заявити, що вони не знали про те, що їм потрібно було з'їхати або їм не дали достатньо часу, щоб зробити це.
- Після оголошення рішення, орендар буде мати певний термін, щоб з'їхати. Як правило, це від 2 до 3 днів.
- Зверніться до дільничного, якщо орендар не йде.якщо орендар як і раніше відмовляється виїжджати, навіть після винесення відповідного судового рішення на виселення, чекайте належну кількість часу і зверніться за допомогою до дільничного. У більшості штатів ви маєте право піти в здану вами в оренду житлоплощу разом з шерифом, який в разі необхідності змусить орендаря з'їхати в примусовому порядку.
Частина4З 4:
Збір орендної плати
Частина4З 4:
- Зверніться до суду дрібних тяжб.якщо вам заборгували досить пристойну суму, щоб звернення до суду із заявою про стягнення заборгованості з орендаря було вартим справою, ви можете звернутися до суду дрібних тяжб, одночасно з виселенням. Ознайомтеся з законами вашого штату, щоб переконатися, що це можливо. Якщо ні, то вам доведеться подати до суду окремий позов про стягнення заборгованості.
- Якщо орендар не має роботи і, здається, навряд чи буде в змозі заплатити найближчим часом, вирішите, чи є передача справи до суду вартою справою. Подача позову дрібних тяжб може бути досить витратною справою, так як вам доведеться заплатити мито і найняти адвоката. Якщо вам заборгували тільки кілька тисяч доларів, може буде краще просто почати все заново з новим орендарем.
- Якщо орендар має роботу, суддя може накласти арешт на його / її зарплату з метою погашення боргу.[7]
- Найміть збирача боргів.деякі компанії зі стягнення боргів спеціалізуються на наданні допомоги орендодавцям у зборі орендної плати з виселених мешканців. Збирач боргів візьме на себе відповідальність за збір орендної плати, а також повідомить 3 основних кредитних бюро про виселення.
Поради
- Хорошою ідей буде зберегти всі коли-небудь написані скарги на адресу ваших орендарів по відношенню до майна, а також будь-які кроки, які ви зробили, щоб вирішити проблему. У разі зустрічного позову, ці записи будуть корисні, коли ви постанете перед судом.
Попередження
- Спроба виселити орендаря без дотримання належної правової процедури і умов оренди може не тільки привести до Вашого поразки, але і до зустрічного позову.
- Якщо ваш орендар нещодавно повідомив про порушення житлових умов у відповідні державні установи, він може подати зустрічний позов із заявою, що спроба виселити є актом помсти, що є незаконним.
- Ви повинні мати докази того, що всі відповідні форми і повідомлення були направлені орендарю до виселення. Це означає, що повідомлення були передані орендарю або через поліцейського, який розписався за нього, або рекомендованим листом.
Джерела
- ↑ Http://uniformlaws.org/ActSummary.aspx?title=Residential+Landlord+and+Tenant+Act
- ↑ Http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/evictions-landlord-rules-29740.html
- ↑ Http://www.uslegalforms.com/realestate/eviction/
- ↑ Http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/evictions-landlord-rules-29740.html
- ↑ Http://www.landlordology.com/tenant-eviction/
- ↑ Http://www.landlordology.com/tenant-eviction/
- ↑ Http://www.landlordology.com/tenant-eviction/
- Http://www.expertlaw.com/library/real_estate/evicting_tenant.html
- Http://www.landlord.com/evicting_your_tenant.htm
