Як боротися з Асоціацією домовласників (ЖЕК)

Зрозуміти ваші відносини з ЖЕК.як правило, коли будинок (або ділянка) купується, покупець / домовласник автоматично стає членом ЖЕК. Як домовласник повинен дотримуватися зобов'язань перед ЖЕК, в тому числі виплати податків в ЖЕК.

• У той час як основна функція ЖЕК є захист і підтримка приватної та комунальної власності в суспільстві, дії Ради ЖЕК і його правила іноді можуть викликати проблеми для окремих домовласників. Чи можете ви пофарбувати будинок в інший колір? Чи можете ви спиляти дерево? Чи можете ви залишити свій R. V. На дорозі? ЖЕК ймовірно має правила, застосовні до кожного з цих обставин.
• У правилах ЖЕК існують договори між ЖЕК і кожним членом-домовласником. Будь-яке порушення договору може бути підставою для судового позову і один із коштів, наявних у розпорядженні ЖЕК за порушення домовласника правил, є втрата прав на викуп заставленого майна домовласника.

Зрозуміти свої права.по-перше, як і всі організації, ЖЕК повинні слідувати місцевим, державним і федеральним законам. Крім того, ЖЕК також повинні слідувати своїм власним правилам. Іноді в правилах не йдеться про те, що говорять члени Ради ЖЕК. Знаходьте подібності і відмінності в розмові. У деяких випадках, в різних пунктах документів правил виникає конфлікт, тобто, скажімо, протилежні речі щодо одного і того ж питання.

• Різні держави мають різні вимоги, до яких документів ЖЕК повинні дотримуватися в рамках правил. Найчастіше ці документи включають: (1) статути організації; (2) постанови; і (3) декларації угод і обмежень. Ці документи в сукупності описують повноваження, обмеження, і обов'язки ЖЕК. Вони також, як правило, описують, як в правила можуть бути внесені зміни, як ЖЕК обирає правління (або звільняє), які повноваження у ради правління, і наслідки будь-яких порушень правил членами ЖЕК.

Описати вироблені дії.загалом, зберігати копії листів, рахунків, і попереджень з боку ЖЕК. Якщо у вас відбулася розмова з будь-якою особою, що діє в якості представника ЖЕК, обов'язково запишіть зміст розмови у формі листа-підтвердження, і відправте копію цього листа в ЖЕК. Це дає ЖЕК можливість виправити все, про що ви могли б помовчати. Якщо ЖЕК не виправив ваш лист, то твердження У вашому листі може служити переконливим доказом того, що було насправді сказано.

• Навіть якщо ви впевнені, що суворо дотримуєтеся всіх правил ЖЕК, все ще хороша ідея, щоб вести облік вашого відповідності (наприклад, банківські записи, облік зборів, звіти за оплату парковки і т.д.).
• Якщо ви отримали виключення з правил ЖЕК, обов'язково необхідно документувати про це в письмовій формі із зазначенням, що саме було надано, хто надав, коли і за який період часу. Деякі такі винятки, можливо, буде потрібно записати в офісі представництв. Щоб уникнути тримати купу паперу, просто відскануйте ці документи і зберігайте електронні копії, переконавшись, що у вас є резервні копії файлів в разі збою комп'ютера, крадіжки зі зломом.

Зв'яжіться з сусідами.якщо у вас виникли проблеми з вашим ЖЕК, у ваших сусідів, ймовірно ті ж питання. Вони можуть допомогти, порадити, надати підтримку і зміцнити ваші зусилля. Якщо домовласники об'єднуються, велика ймовірність, що ЖЕК відступить. Це може бути корисно, щоб зібрати підписи сусідів в петицію, які згодні з вами. У єдиній групі ви можете легко внести позитивні зміни, переконавши учасників голосувати за конкретні зміни в правилах, або шляхом голосування в (або з) членів ради директорів.

Зберігати спокій.Пам'ятайте, що більшість членів правління працюють добровільно і безкоштовно. Якщо ви ставитеся до них з повагою і добротою, ви, ймовірно, будете ближче до вашої власної мети. Залишайтеся професіоналом, пишіть обгрунтовані листи, говорите ввічливо в прохолодних, зібраних тонах. У той час як ви можете відчути себе добре, коли будете бити ногами двері засідання Ради директорів і обзиваючи членів правління, але це не допоможе вашій справі. Замість цього просто озвучте свою позицію, докази які у вас є, щоб підтримати вашу позицію, і що ви насправді хочете, щоб ЖЕК зробив для вас. Це не означає, що ви повинні уникати демонстрації своєї правоти. Насправді, це гарна ідея, щоб переконати рада, що Ви маєте намір просувати свою позицію. Просто потрібно бути шанобливим.

Сплачуйте штрафи та збори.сплачуйте штрафи (та / або внески) зараз, і оскаржуйте їх пізніше. Якщо ви будете ігнорувати рахунки ЖЕК, то вони, ймовірно, почнуть акумулювати Додаткові штрафи за прострочення платежу, пені та / або відсотки. ЖЕК, як правило, має право (і, ймовірно, волю і здатність) накласти арешт на ваше майно і навіть звернути стягнення на майно, щоб зібрати штрафи. Якщо ви будете успішні у вашій боротьбі проти ЖЕК, ви, ймовірно, будете мати можливість отримати свої платежі назад.

Запит слухання.написати професійний лист з повагою і проханням про слухання вашого питання. Має бути присутність на слуханні кількох копій вашого доказу та / або підписаних петицій. Коли ви говорите, оперуйте фактами. Хоча ви можете відчувати гнів і розчарування, пишіть вашу заяву ясно, коротко, і професійно.

• У вас також можуть розглянути питання про подання скарги в ЖЕК проти конкретних осіб в ЖЕК (або під контролем ЖЕК), які не дотримуються правил і діють проти вас, або іншим чином ставляться до вас погано.

Мислити нестандартно.Пам'ятайте, що звернення не єдиний спосіб боротися з ЖЕК. Якщо ви можете привернути увагу місцевих ЗМІ, ви могли б вплинути на ЖЕК. Або ви можете видалити члена правління, всього лише необхідно 10% брали участь в голосуванні для такої дії. Ви також можете спробувати внести зміни в правила, хоча цей процес, ймовірно, зажадає значних зусиль. Однак, якщо ви можете зацікавити в змінах правил колег, ви в змозі зібрати необхідну підтримку.

• Інша альтернатива внесення поправок до правил, можна звернутися за «відхилення". Це, по суті, запит на виключення з правил для вашого конкретного випадку. Наприклад, можливо ви маєте медичне умова, яке вимагає великий фізично-доступний фургон, припаркований перед вашим будинком (в цьому прикладі, припускають, що такий транспортний засіб має заборонятися в околиці). ЖЕК може зробити виняток у вашому випадку в якості жесту доброї волі або для того щоб уникнути судовий позов.

Слідкуйте за дискримінацією.якщо ЖЕК штрафували вас, але не інших членів за тих же порушення, це відкриває двері для судових позовів, заснованих на дискримінації. Наприклад, якщо вам відмовляють у дозволі на будівництво басейну, але іншим сусідам було дозволено зробити це, варто взяти каталоги басейну сусідів і дізнатися приблизні терміни установки басейну. Якщо ви можете показати, що ваша відмова був заснований на "захист характеристик", таких, як вашої раси, статі, національного походження, релігійних переконань, сімейного стану і т.д., ви близькі на шляху до перемоги проти ЖЕК.

Проконсультуйтеся з юристом.ви можете розглянути питання про присутність адвоката. Це не обов'язково означає, що подавати судовий позов буде необхідно. Сама присутність адвоката часто може привести ЖЕК до перегляду своєї позиції. Крім того, адвокат може дати вам цінні поради щодо вашої стратегії, може посилати листи і вимоги від вашого імені, і може представляти Ваші інтереси в процесі або в судових розглядах.

• Найміть людину з досвідом в роботі в спорах з ЖЕК. Це не обов'язково може бути адвокатом нерухомості. ЖЕК не комерційна організація. Ваша місцева асоціація юристів може дати відмінні рекомендації та напрямки.

Розглянемо ADR. . Альтернативне вирішення спорів( ADR), зокрема, ПОСЕРЕДНИЦТВО, є цінним інструментом для врегулювання коротких спорів з ЖЕК. У посередництві, зазвичай наймають нейтрального посередника, щоб допомогти їм вирішити компроміс. Зазвичай цей посередник, хоча і не обов'язково, є адвокатом з досвідом роботи в таких питаннях, в яких ваш випадок тягне за собою. Посередник може говорити з кожною стороною, оцінити факти, і дати свою думку щодо ймовірного результату у справі. Цей тип поради від людини, яка не має ніякої зацікавленості в результаті вашої справи, може допомогти учасникам бачити речі більш ясно і рухатися в напрямку компромісу. Загалом, ADR є менш трудомістким, дешевим і менш формальним, ніж судовий розгляд.