Як скласти договір на продаж майна без посередників

Метод1З 1:

Складання договору

1. Вкажіть сторони договору.Дайте офіційне найменування сторонам контракту і визначте кожну як "покупець"або " продавець". Наприклад, " Джон Доу ("покупець") і Джейн Доу ("продавець") домовилися про нижченаведеному". Після того, як ви визначили кожну зі сторін в якості покупця або продавця, саме таким чином ви повинні будете посилатися на них протягом усього періоду дії договору.
2. Дайте договору назву. Дайте договору коротку назву ,наприклад, "договір купівлі-продажу нерухомого майна" або "договір на продаж нерухомості", яке ви можете використовувати, щоб виділяти договір серед інших документів. Ви можете зробити це в тому ж реченні, в якому іменували сторони, наприклад: "Джон Доу ("покупець") і Джейн Доу ("продавець") цією Угодою укладають між собою договір купівлі-продажу ("договір") 3-го червня 2001 року".
3. Опишіть нерухоме майно.при описі нерухомості, яка буде продаватися в рамках договору, необхідно надати адресу або назву вулиці, а також повний юридичний опис. Це важливо, оскільки поштова адреса може змінюватися, а юридичний опис не підлягає зміні. Щоб визначити повний юридичний опис житла, вам потрібно отримати копію найбільш раннього офіційного акта або документа підтверджує право власності в місцевих органах влади за місцем розташування нерухомості. Можливо, видача копії таких документів є платною послугою.
4. Опишіть умови оплати.якщо оплата здійснюється простим способом, а саме: покупець передає продавцю певну суму готівки в певний день,а продавець передає покупцеві розписку про отримання оплати, тоді залиште все як є про опишіть умови оплати одним реченням. Незважаючи на це, платежі в розглянутих договорах, як правило, мають більш складний характер. Можливо, ви захочете включити в умови оплати наступні положення:

   • Повна ціна продажу. Незалежно від того, викладені умови оплати в одному реченні або займають цілу сторінку, вони обов'язково повинні включати загальну вартість майна. Повна продажна вартість-це сума прийнятої пропозиції, без віднімання будь-яких внесків або раннє сплачених завдатків.
   • Завдаток та інші внески. Коли продавець приймає пропозицію Покупця, останній, як правило, робить внесок. Така грошова сума іменується завдатком, оскільки сплачується для того, щоб підтвердити намір покупця перед продавцем здійснити покупку. Сума завдатку і дата його надання повинні бути передбачені умовами платежу.
   • Довірче управління. Коли покупець вносить завдаток для покупки нерухомості, як правило, він залишається в управлінні Продавця до завершення угоди. Ці гроші одночасно належать обом сторонам. Якщо продаж не відбудеться, завдаток може залишитися в продавця або буде повернутий покупцеві, все залежить від конкретних обставин. У разі якщо завдаток або інші внески будуть залишатися в довірчому управлінні, в договорі повинні бути передбачені назва і місце розташування фінансової установи, трастової компанії або компанії, що перевіряє право власності на нерухомість.
   • Податок на нерухомість. Оскільки покупка нерухомості не обов'язково збігається з графіком платежів податку на майно в певному окрузі, сума податку пропорційно розподіляється між сторонами договору в момент укладення угоди.
5. Опишіть будь-які сервітути або обмеження щодо майна.сервітут-це право третіх осіб користуватися частиною майна. Наприклад, людина, якій наданий сервітут, має право проходу і т. д. Загальні обмеження встановлюються щодо майна асоціацією домовласників, яка уповноважена зобов'язати власника утримувати майно певним способом або навіть обмежити допустиму кількість домашніх тварин.
6. Опишіть все майно, яке включається в продаж.освітлювальна арматура, меблі тощо. Щоб уникнути будь-яких непорозумінь з приводу того, що повинно включаться в продаж, надайте повний опис майна.
7. Опишіть будь-які непередбачені обставини.непередбачена обставина в договорі-це умова або подія, яка може статися до того, як контракт стане юридично обов'язковим для обох сторін. До таких обставин відносять:

   • Отримання схвалення від житлової комісії. При купівлі-продажу майна покупцеві повинна бути надана можливість перевірити майно на наявність дефектів. Ви повинні визначити, хто буде сплачувати проведення перевірки, а також які саме дефекти будуть впливати на укладення договору. Наприклад: "покупець буде оплачувати проведення перевірки до того, як угода буде закрита. Переговори про перегляд цього Положення можливі тільки, якщо житлова інспекція виявити значні пошкодження, вартість яких перевищує 500 $ за усунення кожного окремого дефекту. Відповідальність за відновлення або ремонт несе покупець, якщо витрати не перевищують 500 $ за кожен дефект".
   • Отримання фінансування. Якщо здійснення продажу залежить від того, чи отримає покупець кредит, опишіть цей факт і вкажіть необхідну суму іпотечного кредиту, назву іпотечної компанії, а також спосіб оплати.
8. Надайте інформацію, яка повинна бути обов'язково розкрита.Нормами національного законодавства може бути передбачено обов'язкове розкриття деяких даних потенційним покупцям. Перевірте положення законодавства або з адвокатом по угодах з нерухомістю, або з агентом з продажу нерухомості, щоб визначити обсяг такої інформації. Як правило, включаються:

   • Дефекти, які можуть вплинути на оцінку майна. Власник житла не повинен шукати такі дефекти, але якщо він знає про їх існування, то зобов'язаний це повідомити. Прикладом інформації, яка підлягає розкриттю, можуть бути відомості про затоплення підвального приміщення, протікає трубі, необхідності полагодити дах, а також зміни в зональних тарифах і цінах.
   • Ризики, пов'язані з фарбами і лаками, що містять свинець. Якщо нерухомість була побудована до 1978 року, то федеральне законодавство США вимагає розкривати всю відому вам інформацію про використання фарби на основі свинцю, включіть в договір спеціальне попередження і копію брошури про фарбу, що містить токсичні матеріали, підготовленої Агентством із захисту навколишнього середовища (EPA).
9. Дізнайтеся, чи існують у вашій країні вимоги щодо будь-яких конкретних формулювань в договорі про продаж житла.у різних країнах діють різні закони, які регулюють укладення договорів у сфері нерухомості, у багатьох країнах існують вимоги до конкретних формулювань або інформації, яка повинна бути включена в договорах такого типу. Проконсультуйтеся з юристом у сфері нерухомості або з агентом з торгівлі нерухомістю, який здійснює свою діяльність на підставі ліцензії, щодо інформації, яка обов'язково повинна бути передбачена договором.
10. Опишіть хід дій у разі невиконання будь-якої зі сторін зобов'язань за договором.у контрактах на продаж житла зазвичай передбачено, якщо одна сторона не виконує умови договору, то інша може захищати свої права в судовому порядку або залишити завдаток в якості покриття збитку, а також розірвати договір. Можливо, вам потрібно проконсультуватися з юристом з приводу юридичних формулювань, щоб бути впевненим, що захистили свої права.
11. Надайте заключну інформацію.на останній зустрічі укладається договір. Покупець передає передбачену контактом суму грошей, а продавець передає покупцеві письмову розписку про отримання оплати. Оскільки остаточне укладення договору залежить від перевірок, фінансування та/або інших подій, в договорі про продаж нерухомості повинні бути передбачені терміни їх проведення, а також термін дії договору. Як правило, умовами договору передбачається, що угода повинна бути завершена протягом шести днів з дати підписання договору. Ви також можете визначити сторону, відповідальну за здійснення платежів за надання офіційного акта, страхування від недоліків у праві власності, а також за інші витрати на укладення угоди.
12. Передбачте місце для підпису.місце для підпису повинно включати лінію для підпису кожної зі сторін, достатньо місця для підписів, імена сторін в друкованому вигляді, а також місце для нотаріального засвідчення підписів і місце для печаток нотаріуса.